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Wohnung / Büro?

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pimpi
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Beitrag pimpi » 03.01.2017, 13:40 Wohnung / Büro?

Hi Leute,

vielleicht kennt sich einer damit aus: ich hätte hier eine interessante Wohnung. Haken: die vermieten nur als "Büro" an Gewerbekunden. Mein Gewerbe betreibe ich ja schon über 6 Jahre. Man könnte das also irgendwie teilen als "Wohnung mit Arbeitszimmer". Ist das so überhaupt möglich? Und welche Nachteile entstehen mir bei einem "gewerblichen Mietvertrag"? Kenn ich mich absolut gar nicht aus :cry:

Danke!!!

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ewigerlaie
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Beitrag ewigerlaie » 03.01.2017, 13:52 Wohnung / Büro?

pimpi hat geschrieben:... Man könnte das also irgendwie teilen als "Wohnung mit Arbeitszimmer". Ist das so überhaupt möglich?
Möglich ist wie so oft alles, auch das (Auf)teilen. Haben die entsprechenden Stellen (z.B. Finanzamt) von Zeit zu Zeit Fragen zu diesem Vorgang, muss man es richtig erklären können.
pimpi hat geschrieben:... Und welche Nachteile entstehen mir bei einem "gewerblichen Mietvertrag"?
Z.B. jeden Monat die entsprechende Umsatzsteuer vorschießen, die du dann erst wieder einen Monat oder ein Vierteljahr später als Vorsteuer wieder zurück bekommst.
Gegenfrage: welche Vorteile?
pimpi hat geschrieben:... Kenn ich mich absolut gar nicht aus
Das ist als Unternehmer grundsätzlich schlecht. Aber es gibt ja die Helfer, z.B. Steuerberater usw.

e-fee
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Beitrag e-fee » 03.01.2017, 14:07 Wohnung / Büro?

Hier https://www.wer-weiss-was.de/t/in-gewerb ... /5960877/4 ist das recht schön erklärt ... hat noch nie geschadet, Google nutzen zu können.

Vegas
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Beitrag Vegas » 03.01.2017, 14:21 Wohnung / Büro?

Kommt drauf an, was beim Bauamt eingetragen ist. Ist die Wohnung offiziell eine Gewerbeeinheit, ist eine Nutzung als Wohnung nur via Änderung der Nutzung (genehmigungspflichtig) möglich. Das wird der Vermieter/Eigentümer auch nicht stillscheigend umgehen, solche Zweckentfremdungen/unerlaubte Nutzung können sehr teuer und unangenehm werden. Ganz davon abgesehen, wäre der Mietvertrag dann unwirksam.

Gundsätzlich ist eine Gewerbemietvertrag nicht mit einem Mietvertrag für Wohnraum vergleichbar. Es gibt keine längeren Kündigungsfristen zu Gunsten des Mieters, eine Kündigung muß nicht begründet werden. Daher gibts auch keinen Eigenbedarf, denn der Vermieter kann "einfach so" kündigen. Bei Zahlungsverzug sind Vertragsstrafen nicht unüblich und eine sofortige fristlose Kündigung möglich.

Keine Rechtsberatung, aber ganz so einfach ist das leider nicht. Privaten Wohnraum teils gewerblich zu nutzen ist rechtlich wesentlich umkomplizierter, als gewerblichen teilweise privat.

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pimpi
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Beitrag pimpi » 03.01.2017, 14:32 Wohnung / Büro?

Nun das erklären sollte mir möglich sein. Das mit den Kündigungsfristen...gut, damit muss man klarkommen. Andersrum würde ich aber auch nie einen zeitgebundenen Mietvertrag unterschreiben. In meiner alten Wohnung wollte der Vermieter wegen einer Markise, dass ich nen 5-Jahres-Vertrag unterschreibe :boing:

Die Immobilie ist eher abgelegen, nun ich muss mich da schlau machen ob und unter welchen Umständen das Mieten möglich wäre. Mich nervt das in Deutschland eh ab, dass man absolut nicht selbstbestimmt entscheiden kann/darf. Ich darf nicht in ein einem Wochenend Bungalow wohnen? Wieso nicht? Während andere in Zeltstädten hausen müssen, darf ich nicht leben wo ich möchte? Absolut überreguliert das Land.

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pimpi
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Beitrag pimpi » 03.01.2017, 16:48 Wohnung / Büro?

Meine Steuerberaterin sieht darin kein Problem, spielt mir eventuell sogar in die Karten, weil ich dann die Vorsteuer ziehen kann. Problem jetzt ist ja immer, überhaupt irgendwie Ausgaben zu erzeugen. Die Wohnung hab ich angeschaut, find die richtig genial und schön ab vom Schuss. Perfekt für meine Verbeiner und mich. Morgen telefoniere ich mit dem Eigentümer, vielleicht lässt sich gleich noch ein kleiner Deal machen, in Form von Hausmeisterdiensten und so. Weil in dem Gewerbeobjekt (abgeschlossen) mit zwei Hallen ist abends keiner mehr. Niemand der aufpasst und zum äußersten bereit ist :luke: :snipersmile: :2gunfire: :boing:

alexhell
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Beitrag alexhell » 04.01.2017, 08:46 Wohnung / Büro?

>Mich nervt das in Deutschland eh ab, dass man absolut nicht selbstbestimmt entscheiden kann/darf.

Weil man in Deutschland nicht alleine lebt. Dir würde es auch keinen Spass machen, wenn jemand selbstbestimmt neben deinem Haus ein Kernkraftwerk, Schweinemastbetrieb oder Stahlofen baut. Aus dem Grund gibt es Flächennutzungspläne, die Platz für alle Beteiligten aufteilt.

Vegas hat es sonst ziemlich gut beschrieben.

Wenn es sich um ein Gewerbegebiet handelt, will Staat nur in Ausnahmefällen (Besagte Hausmeisterwhg.) Wohnraum dort haben, weil Gewerbegebiete von der Miete meist günstiger sind und Wohnraum einen höheren Emissionsschutz braucht als die übrigen Gewerbeeinheiten.

Sollte Vater Staat das daher irgendwie mal rausbekommen, fliegst Du "sicherheitshalber" wieder raus, damit kein Bestandschutz entsteht.

Ich sehe auch ein Problem in deiner Steuerberaterin. Denn du kannst die Vorsteuer ziehen, aber du musst den privaten Nutzungsanteil wieder versteuern. Im günstigsten Fall ist es ein Nullsummenspiel.

Als Hausmeister/Wachmeisterwhg ist es vielleicht genehmigungsfähig. Aber dann muss dein Vermieter mitspielen.

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pimpi
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Beitrag pimpi » 04.01.2017, 22:20 Wohnung / Büro?

Wer redet denn gleich von einem Atomkraftwerk ;) Ich hatte einen Garten auf Pachtland mit 2000 m², mitten im Wald. Nur leben durfte ich dort nicht, weil eben Wochenendgrundstück. Wozu? Meine Entscheidung, nur sagt dort wieder das Amt: darfste nicht. Eine Finnhütte die über 30 Jahre schon dort steht. Kannste machen nix. Aber egal, darum ging es nicht, also zurück zum Thema.

Habe mir heute die Wohnung in dem Objekt mit dem Verwalter angeschaut, soweit alles schick. Er möchte, dass ich draußen ein Schild anbringe mit einem Gewerbe - fertig. Dann sollte das auch kein Problem mit der Wohnung an sich geben, falls mal jemand vorbei schaut. Gibt glaube auch nen Begriff dafür, gemischt genutzte Gebäude...irgendwie so in die Richtung.

Bei der Steuerberaterin, ja gut da gebe ich dir Recht. Ich glaube so richtig firm ist Sie nicht, ne Bekannte die ich schon zig Jahre kenne. Mit der Mehrwertsteuer + Vorsteuer, das könnte jemand einem Dummi nochmal erklären.

Also angenommen:

- 220 Euro kalt
- 320 Euro warm
- macht mit Mehrwertsteuer 380,80 Euro

Bedeutet ich kann rund 60 Euro Vorsteuer geltend machen? Das Ding mit der Summe 0. So gesehen entsteht mir ja nicht direkt ein Nachteil :-?

Eventuell melde ich auf dem Gewerbeamt noch eine Tätigkeit als Hausmeister / "Wachmann" an, um das (noch) legaler zu gestalten. Dem Vermieter wäre es jedenfalls sehr lieb, wenn dort jemand aufpasst. Bin jetzt aber eh nicht der Typ der auf zig Jahre plant. Die Wohnung wo ich jetzt seit 1 1/2 Jahren wohne, war z.B. von Anfang an als Übergangslösung geplant. Da wusste ich noch nicht, dass die Nachbarin eine Männer- und Hunde hassende, verbitterte alte Wachtel ist :roll:

alexhell
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Beitrag alexhell » 05.01.2017, 08:24 Wohnung / Büro?

Nicht ganz. Du machst auf der einen Seite den Vorsteuerabzug geltend und auf der anderen Seite versteuerst Du die private Nutzung.

Wenn Du z.B. 120qm mietest und ein Arbeitszimmer von 20qm hast, dann ist der private Nutzungsanteil (wenn das vom FA überhaupt durchgewunken wird) 83,34%, d.h. 266,69 EUR.

Das bedeutet weiter, dass du in dieser Höhe in deinem Gewerbe Erträge hast.

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pimpi
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Beitrag pimpi » 05.01.2017, 12:07 Wohnung / Büro?

Nochmal für Doofis: mal angenommen die Wohnung / Büro hat 50 m² wovon 25 m² im Wohnzimmer als Büro mit dienen. Komme ich in dem Fall nicht mit einer Gewerbe Immobilie bei der Steuer besser weg, als wenn anteilig von der normalen Wohnung das Arbeitszimmer einberechnet wird? Also, der effektivere Weg eine Ausgabe zu machen die eh anfällt (Wohnraum) und gleichzeitig die Steuerlast zu drücken?

alexhell
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Beitrag alexhell » 06.01.2017, 09:41 Wohnung / Büro?

"mit dienen" = gemischte Nutzung = keine Abzugsmöglichkeit (grob gesagt) Das "keine Abzugsmöglichkeit" wurde mittlerweile vom BFH etwas aufgeweicht, aber für dich wird es noch gelten.

Theoretisch darf man im Büro/Arbeitszimmer nicht einmal eine Ausziehcouch haben. Und aus einem Arbeitszimmer steuerlich ein Büro zu machen, ist auch nicht gerade leicht.

Diese Art des "Steuerlast drückens" ist leider nicht zulässig :-(

Was genau ist deine Tätigkeit? Ggfs. kann man hierüber etwas optimieren.

ewigerlaie
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Beitrag ewigerlaie » 06.01.2017, 09:54 Wohnung / Büro?

pimpi hat geschrieben:Nochmal für Doofis: ...
Was hindert dich eigentlich daran, diese Fragen von einem Fachmann / Fachfrau klären zu lassen? Wenn dir die Antwort von einer Steuerberaterin nicht glaubwürdig erscheint, kann man doch eine zweite, dritte, vierte, ... einholen.

Du kannst hier natürlich auch weiter fragen und fragen und fragen.

Ich weiß zwar nicht, ob in diesem Forum auch RAe und StB mitschreiben, alle bisherigen Antworten (auch meine) sind aber im Bereich: "könnte, sollte, dürfte nicht, dürfte doch, usw."

Reichen die für eine Entscheidung?

alexhell
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Beitrag alexhell » 06.01.2017, 11:33 Wohnung / Büro?

ewigerlaie hat geschrieben:
pimpi hat geschrieben:Nochmal für Doofis: ...
Ich weiß zwar nicht, ob in diesem Forum auch RAe und StB mitschreiben,
Ja :wink:

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Beitrag pimpi » 06.01.2017, 12:01 Wohnung / Büro?

Sind doch alle Experten vorhanden 8) Es ist schon ein Drama dem nächsten Steuerberater was von "Geld verdienen im Internet" zu erklären. Alles schon erlebt, da kann ich mich auch in der Zeit in den Zoo stellen und mit den Affen über den Sinn oder Unsinn von Religionen diskutieren :lol:

Wie wäre denn der sinnvollste Weg? Ein Zimmer der Wohnung rein als Büro mit Schreibtisch, Drucker und eben PC? Dass das glaubhaft rüberkommt? Selbst falls mal eine Prüfung kommen sollte, ich werde die ja nicht ohne vorherige Ankündigung reinlassen müssen. Und wenn ich eben rein nur für dieses wirkliche, echte Arbeitszimmer den Anteil Vorsteuer geltend mache?

alexhell
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Beitrag alexhell » 06.01.2017, 14:01 Wohnung / Büro?

Dann such Dir nen StB den so etwas interessiert. Spart dir auf Dauer Nerven und Geld.

Natürlich wird der Fiskus mit Ausnahme einer Steuerfahndung nicht ohne Anmeldung vorbeikommen. Aber dann Tische rücken, machen die wenigsten.

Lösung? Ein Arbeitszimmer kann man sehr gut in ein Büro umwandeln, wenn man Publikumsverkehr hat. Bei Dienstleistern ist das meistens nicht so viel, aber es reicht, dass es kein wohnliches Arbeitszimmer ist.

Lager- und Werkstatträume sind nie Arbeitszimmer.

Damit kann man die Deckelung des heimischen Arbeitszimmer aushebeln. Nicht beseitigen kann man die private Nutzung der betrieblichen Räume. Da kann ich dir keine legale Gestaltungsmöglichkeit bieten.

Der betriebliche/private Anteil wird sich kaum beweisen lassen (vom Fiskus), daher wird man diesen anhand von Indizien schätzen. D.h. je mehr es nach Betrieb es aussieht und je weniger es für private Zwecke nutzbar ist, desto eher würde es durchgewunken, wenn es einmal konkret geprüft wird.

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